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頂樓漏水竟要頂樓住戶負責合理嗎？

2016年08月30日00:00 游仁汶／採訪整理

社區頂樓漏水要修繕，可以要頂樓住戶負責嗎？資料照片

不具名讀者問：
15年的社區去年度處理首例頂樓漏水維修案件（費用100%補助），住戶擔心漏水修繕頻率預計提高，提議所有權人大會表決「頂樓漏水維修費用分攤比率條款」（頂樓住戶／管委會），其中一條為15年後，頂樓住戶需負擔100%。頂樓為公用空間，頂樓住戶屬少數，如表決通過，是否具合法性？頂樓住戶如何確保權利？

律師黃仕翰答：
《公寓大廈管理條例》第10條第2項、第11條「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」。
所謂一般或重大者是屬不確定的法律概念，若僅及於部分用戶，或是範圍、金額較小者，應可認為屬一般修繕；反之若經區分所有權人會議決議修繕費用非輕微者，即應屬重大修繕，修繕費用依法自應由公共基金支付，或區分所有權人按共有的應有部分比例分擔。
假設本案中所有權人大會認為頂樓漏水是重大修繕，而表決通過頂樓住戶於15年後需負擔全額修繕費用，可能會違反上述的第11條第2項規定而無效。
另外同法第38條規定「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，所以管委會如基於規約約定或區分所有權人會議決議的行為，導致讀者有損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，讀者仍可向管委會提告請求損害賠償，保障自身權益。

資料來源：蘋果日報

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