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公司退租沒換地址房東有這些風險

2016年09月12日00:00 郭芷余／採訪整理

將房屋出租給公司，退租後要注意對方是否已變更營業地址。示意圖

讀者曾小姐問：
向我租屋的房客，是一家有辦理營業登記的公司，去年11月已搬遷，我有告知要將營業登記戶籍等遷出，並將押金當場退還。今年5月我想改成自用住宅時，才知該房客一直沒有遷走營業登記。我告知國稅局這個情況，等了2個月沒結果，承辦人員說，該公司現在還有開發票在營業，不能說歇業就歇業。請問我們該怎麼做才能快點解決？另外，如果我出租的房子被房客登記成公司營業地址，會有什麼風險？

律師謝以涵答：
一般而言，房客租約屆至後，若房客有經營行號，卻不肯遷出，依照《商業登記法》相關規定，「若商業遷離原址逾6個月未申請變更登記，經商業所在地主管機關通知仍未辦理，或登記後經有關機關調查，發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋情事者，商業所在地主管機關得依職權、檢察機關通知或利害關係人申請，撤銷或廢止其商業登記或部分登記事項。」
但因讀者來函內容所述，房客所登記的是公司，而《公司法》並無此規定，再加上公司仍在營業，無法適用《公司法》有關開始營業後自行停止營業6個月以上又未辦理停業，得報請主管機關命令解散的規定。
因此房東須提起訴訟，證明該公司已經不在該處營業（要提出證據證明此點並不困難），以該公司為被告，請求法院判決該公司應遷出登記。
另外，出租房屋給一般人，只要他未將租約提出申報扣除，也沒有向國稅局檢舉，國稅局未必能掌握房東的租金收入，但被登記為公司或行號的營業地址，就算收取租金未申報收入，也一定會被稅捐稽徵機關循線查獲，該房屋及座落土地就會失去地價稅、房屋稅的自用住宅稅率優惠，且未來出售土地時，土地增值稅也會受到影響（一生一次優惠須出售1年內未作營業使用或出租，一生一屋則須5年），且房地合一制度施行後，也會因此無法適用400萬元額度免稅及超出部分10%優惠稅率（此優惠須出售6年內未作營業使用或出租的房地）。
而房東如果未在報稅時申報租金收入，也會有逃漏稅的處罰，若因該公司或行號租約屆滿卻遲延辦理遷出登記，造成稅賦上的不利益，房東也可提告，訴請賠償因而增加的繳稅金額。

資料來源：蘋果日報

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