公司退租沒換地址 房東有這些風險
2016年09月12日00:00 郭芷余/採訪整理
將房屋出租給公司,退租後要注意對方是否已變更營業地址。示意圖
讀者曾小姐問:
向我租屋的房客,是一家有辦理營業登記的公司,去年11月已搬遷,我有告知要將營業登記戶籍等遷出,並將押金當場退還。今年5月我想改成自用住宅時,才知該房客一直沒有遷走營業登記。我告知國稅局這個情況,等了2個月沒結果,承辦人員說,該公司現在還有開發票在營業,不能說歇業就歇業。請問我們該怎麼做才能快點解決?另外,如果我出租的房子被房客登記成公司營業地址,會有什麼風險?
律師謝以涵答:
一般而言,房客租約屆至後,若房客有經營行號,卻不肯遷出,依照《商業登記法》相關規定,「若商業遷離原址逾6個月未申請變更登記,經商業所在地主管機關通知仍未辦理,或登記後經有關機關調查,發現無營業跡象,並經房屋所有權人證明無租借房屋情事者,商業所在地主管機關得依職權、檢察機關通知或利害關係人申請,撤銷或廢止其商業登記或部分登記事項。」
但因讀者來函內容所述,房客所登記的是公司,而《公司法》並無此規定,再加上公司仍在營業,無法適用《公司法》有關開始營業後自行停止營業6個月以上又未辦理停業,得報請主管機關命令解散的規定。
因此房東須提起訴訟,證明該公司已經不在該處營業(要提出證據證明此點並不困難),以該公司為被告,請求法院判決該公司應遷出登記。
另外,出租房屋給一般人,只要他未將租約提出申報扣除,也沒有向國稅局檢舉,國稅局未必能掌握房東的租金收入,但被登記為公司或行號的營業地址,就算收取租金未申報收入,也一定會被稅捐稽徵機關循線查獲,該房屋及座落土地就會失去地價稅、房屋稅的自用住宅稅率優惠,且未來出售土地時,土地增值稅也會受到影響(一生一次優惠須出售1年內未作營業使用或出租,一生一屋則須5年),且房地合一制度施行後,也會因此無法適用400萬元額度免稅及超出部分10%優惠稅率(此優惠須出售6年內未作營業使用或出租的房地)。
而房東如果未在報稅時申報租金收入,也會有逃漏稅的處罰,若因該公司或行號租約屆滿卻遲延辦理遷出登記,造成稅賦上的不利益,房東也可提告,訴請賠償因而增加的繳稅金額。
資料來源:蘋果日報